存量增多加劇新項(xiàng)目定價(jià)難

    臨近年末，樓市成交仍不容樂觀，房企也加速了推盤速度。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面積36.9萬平方米，環(huán)比上月同期分別增加9.3%、8.7%。然而與此對(duì)應(yīng)，北京住宅市場(chǎng)17個(gè)項(xiàng)目共提供商品住宅4158套，面積45萬平方米。相比之下，供需倒掛現(xiàn)象依然明顯。

    市場(chǎng)庫(kù)存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價(jià)的壓力，也使得入市項(xiàng)目定價(jià)"難上難"。據(jù)了解，北京12月即將入市的項(xiàng)目當(dāng)中，有一半左右尚未確定開盤價(jià)格，這其中不僅有純新盤項(xiàng)目，也有老項(xiàng)目后期，價(jià)格成為敏感話題，有的只到開盤當(dāng)日才會(huì)對(duì)外公布。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，對(duì)于即將開盤的項(xiàng)目來說，制定出合適的開盤價(jià)格，一經(jīng)開盤即可獲得50%以上的銷售率是目前銷售的最佳狀態(tài)，任何之后的價(jià)格變動(dòng)，無論是漲是降都會(huì)給銷售帶來不利影響。而由于受到目前周邊其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷變化的影響，對(duì)于"合適價(jià)格"的判斷難上加難。例如位于北京通州的東亞·逸品閣近日將以13200元/平方米起的價(jià)格入市，將開發(fā)商的各種優(yōu)惠促銷措施都計(jì)算在內(nèi)，折后均價(jià)11553元/平方米，而開發(fā)商透露其成本價(jià)為12347元/平方米，這種做法給其周邊項(xiàng)目也帶來了巨大壓力。

    可以看到，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯的時(shí)候，政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動(dòng)的跡象。同時(shí)，整個(gè)行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通，開發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加，上述因素加劇了市場(chǎng)的觀望與銷售困局，未來能否打破觀望、實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的深度降價(jià)仍需觀察。

    地方政府也需承受樓市向下的"痛"

    11月25日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與市地方稅務(wù)局共同出臺(tái)該市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的新標(biāo)準(zhǔn)。由于新標(biāo)準(zhǔn)放寬了對(duì)普通住宅的認(rèn)定范圍，減輕了部分購(gòu)售雙方的稅收負(fù)擔(dān)，由此也產(chǎn)生"樓市調(diào)控放松"、"政府托市"等雜音。不過，從目前北京樓市依然平靜來判斷，雜音并未影響樓市整體下行的大趨勢(shì)、樓市仍需承受向下的"痛"。

    臨近年末，通過房地產(chǎn)公開數(shù)據(jù)的比對(duì)，人們對(duì)樓市拐點(diǎn)即將或已出現(xiàn)的判斷深信不疑。所以，"放寬"的北京新標(biāo)準(zhǔn)雖然在樓市調(diào)控的敏感期內(nèi)出臺(tái)，但與長(zhǎng)達(dá)一年多的樓市調(diào)控期以及"長(zhǎng)短拳"并用的樓市調(diào)控手段相比，一條地方性的、購(gòu)售房稅收政策的放寬不能引發(fā)"波瀾"也在情理之中。

    不過，作為樓市調(diào)控的決策者及主導(dǎo)者，地方政府即便是極其微小的樓市調(diào)整舉動(dòng)也會(huì)成為關(guān)乎市場(chǎng)走向的某種信號(hào)。從交易市場(chǎng)冷清到房?jī)r(jià)下降再到拐點(diǎn)出現(xiàn)，樓市"向下"的發(fā)展趨勢(shì)由于符合大環(huán)境、大氛圍以及大多數(shù)人的訴求被認(rèn)為會(huì)更加順暢。而實(shí)質(zhì)上，因降價(jià)在多地引發(fā)業(yè)主維權(quán)事件以及因市場(chǎng)蕭條導(dǎo)致民間資金鏈條斷裂等問題暴露出局部地區(qū)樓市正在承受向下的"陣痛"。這種"陣痛"是否會(huì)迫使地方政府"手下留情"也是人們最為擔(dān)心的問題。部分民眾認(rèn)為，這種擔(dān)心并不是沒有道理，上海相關(guān)部門近期對(duì)房?jī)r(jià)的"限降令"便是最有力的證據(jù)。

    眼下部分城市樓市的命運(yùn)可以用"樹根爛了，大樹遲早要倒下"來形容。陣痛感或許是難以忍受的，卻是萌生新根、健康成長(zhǎng)的必經(jīng)階段。這種"陣痛"當(dāng)然也需要包括地方政府在內(nèi)的樓市利益相關(guān)者共同承受。

    地方政府必須直視樓市調(diào)控可能帶來的除樓市以外的"附加品"，例如因樓市蕭條所帶來的民間借貸突出及惡化問題。內(nèi)蒙古鄂爾多斯的康巴什新城是我國(guó)房地產(chǎn)熱的一個(gè)縮影。在9月份閉幕的第三屆鄂爾多斯住房交易會(huì)上，當(dāng)?shù)孛襟w稱"在為期四天的住房交易會(huì)上，當(dāng)?shù)氐膮⒄蛊髽I(yè)有50多家。"經(jīng)記者了解，這一數(shù)量占全部參展企業(yè)的90%以上，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參展數(shù)量便可見當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的"炙熱"程度。

    在國(guó)家調(diào)控下，投資過度，發(fā)展過度猶如一個(gè)吸血鬼讓鄂爾多斯樓市過早呈現(xiàn)頹勢(shì)，頹勢(shì)給當(dāng)?shù)匾矌碇T多影響：首先，樓市繁榮在宏觀調(diào)控及民間借貸資金緊張的雙重?cái)D壓下難以維系；其次，樓市的蕭條引發(fā)大范圍民間借貸資金鏈斷裂危機(jī)；最后，由于民間借貸在當(dāng)?shù)爻尸F(xiàn)"全民化"特點(diǎn)，牽涉行業(yè)及領(lǐng)域甚廣，金融穩(wěn)定和社會(huì)安全受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。此時(shí)，地方政府面對(duì)的不是一個(gè)行業(yè)的調(diào)整，而是整個(gè)社會(huì)多個(gè)方面的更深層次調(diào)整，在這種情況下，地方政府會(huì)怎樣做？是繼續(xù)維持表面上的繁榮，還是經(jīng)歷陣痛完成向健康發(fā)展的"蛻變"？答案顯而易見。

    如鄂爾多斯一樣，很多地方政府都需要面對(duì)樓市調(diào)控所帶來的復(fù)雜局面。個(gè)別地方政府也會(huì)出現(xiàn)由于對(duì)痛感感受明顯，因此便有放松調(diào)控、麻痹自己達(dá)到減輕痛感的做法，不過從目前來看，這種行為并不是主流。

    人們擔(dān)心的是由于業(yè)主維權(quán)抗議在一些地方升級(jí)為暴力沖突，也由于樓市萎靡不振損害到與其相關(guān)的諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更由于政府財(cái)政收入減少，作為調(diào)控主導(dǎo)力量的地方政府對(duì)樓市調(diào)控的導(dǎo)向上出現(xiàn)更多的猶豫做法，不過，"問責(zé)制"將有助于減少地方政府的小動(dòng)作。此外，人們也應(yīng)對(duì)"猶豫"及"樓市維穩(wěn)"有所區(qū)分，一些專家認(rèn)為，樓市博弈后期，調(diào)控政策的微調(diào)不可避免，這樣更有助于樓市平緩下行。樓市維穩(wěn)、微調(diào)是必要的，民眾也需要寬容、理性對(duì)待。其實(shí)，面對(duì)"向下的痛"，堅(jiān)持或許是最好的減痛方法。