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反觀商業(yè)地產(chǎn)的收益，2012年的收益只有4.06億元，比去年同期下跌百分之13%，不過跌幅如此之大，部分是因?yàn)楸本〇|方廣場在2011年上市，及長和賣出廣州西城都薈及新加坡濱海灣第二期商業(yè)物業(yè)，抵消了租金收入。不過即使如此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益仍跟不上整個(gè)板塊的上升速度。

　　從整體來看，和黃在香港有1200萬平方呎及在內(nèi)地與海外有210萬平方呎租賃物業(yè)組合，然而租金收入比2011年下降了百分之1。應(yīng)占物業(yè)合資企業(yè)及酒店部門的商業(yè)物業(yè)只產(chǎn)生7.4%的收益，拖了集團(tuán)盈利增長的后腿。

　　而且，住房銷售才是長和的主要增長動(dòng)力。例如和黃2012年的財(cái)報(bào)中，118.05億港元是來自內(nèi)地的住宅物業(yè)，占板塊收益近60%。

　　其次，長和系在年報(bào)中的說明也反映出其對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的前景擔(dān)憂。其在年報(bào)風(fēng)險(xiǎn)因素披露中說道，在內(nèi)地從事地產(chǎn)投資與發(fā)展競爭日益激烈，可能導(dǎo)致集團(tuán)來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)之回報(bào)下降；延遲取得政府批準(zhǔn)集團(tuán)一些基建項(xiàng)目，和展開在內(nèi)地的一些地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　種種跡象表明長和對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展前景有所顧慮。除了供應(yīng)過多，例如上海區(qū)，未來幾年會(huì)出現(xiàn)大量供應(yīng)，短期內(nèi)無可避免會(huì)給市場帶來一定壓力。

　　另外，RET睿意德策略顧問部助理董事李靜雅分析說，商業(yè)資產(chǎn)租金收益正在下降，一些企業(yè)在選址時(shí)也有“去中心化”的趨勢。也有業(yè)界人士稱，因?yàn)殡娮由藤Q(mào)的發(fā)展一日千里，對(duì)商場出租鋪位的壓力也會(huì)越來越大。李靜雅說，其實(shí)不僅李嘉誠家族，其它有意出售寫字樓以及商業(yè)物業(yè)的大型開發(fā)商也正在增加。

　　再者，和黃居高不下的負(fù)債率，可能正是長和系不斷賣產(chǎn)套現(xiàn)的原因之一。綜合和黃集團(tuán)2009年至2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表，4年的負(fù)債資產(chǎn)比分別為：53.6%、51.8%、44.6%和45.4%。

　　可以看到，和黃近年來一直在致力減少負(fù)債，相關(guān)比率連跌三年后，2012年又再上升。而更為值得注意的一點(diǎn)是，根據(jù)和黃2013年的中期財(cái)報(bào)，2015年以前集團(tuán)將有43%的債務(wù)到期，2017年以前更有73%的債務(wù)到期。

　　根據(jù)和黃2012年的年度報(bào)告，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)1209億港元，非流動(dòng)負(fù)債達(dá)2444億港元，兩者相加達(dá)3653億港元。去年下旬，李嘉誠在接受媒體訪問時(shí)也承認(rèn)，和黃需要全面減債了。

　　香港城市大學(xué)建筑科技學(xué)部高級(jí)講師潘永祥分析說，雖然目前市場對(duì)加息預(yù)期比較低，但美國一旦退市就會(huì)有加息的風(fēng)險(xiǎn)。不排除長和集團(tuán)加速賣產(chǎn)盡量套現(xiàn)，除可以減少面對(duì)樓價(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)，也可用作償還債務(wù)，甚至投資在更有潛力的資產(chǎn)上。

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