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延伸拓展
詳情介紹:常見(jiàn)的房地產(chǎn)投資分為四種策略:核心型、核心增益型、增值型、機(jī)會(huì)型投資策略。
核心型投資策略(Core)
往往會(huì)進(jìn)行長(zhǎng)線投資,通過(guò)穩(wěn)定、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流來(lái)獲益。比如投資位于紐約、華盛頓特區(qū)的對(duì)于租客有著很長(zhǎng)租賃期辦公大樓,這樣可以通過(guò)租金收入獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。核心型投資的回報(bào)率一般低于10%。
核心增益型投資策略(CorePlus)
與核心型類似,只是由于租客的租約時(shí)間更短,投資時(shí)的借貸率更高等原因造成了更多的風(fēng)險(xiǎn),因此投資回報(bào)也比核心型投資高,一般在9%-12%之間。在歐美比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng),核心型和核心增益型的投資機(jī)會(huì)相比中國(guó)更多。
增值型投資(ValueAdded)
回報(bào)一部分來(lái)自于現(xiàn)金流收入,還有一部分來(lái)自資產(chǎn)增值的收入。這部分投資會(huì)通過(guò)翻新大樓、改變市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃策略等方式使得資產(chǎn)有增值的潛力。與此同時(shí),增值型借貸率一般在60%-70%左右,高于核心型和核心增益型投資,投資的回報(bào)率一般在12%-18%之間。
機(jī)會(huì)型(Opportunistic)
投資一般投資大規(guī)模改造項(xiàng)目,一般會(huì)有較大的風(fēng)險(xiǎn),因此這需要投資者本身有很強(qiáng)的實(shí)力和雄厚的資金來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)型投資一個(gè)典型的例子就是投資者將大量舊工廠、倉(cāng)庫(kù)徹底改造成文化創(chuàng)意園區(qū),使得原來(lái)的項(xiàng)目徹底改變,實(shí)現(xiàn)增值和更高的現(xiàn)金流收入。機(jī)會(huì)型投資的回報(bào)率一般在18%-20%左右,甚至更高。
策略的選擇決定投資回報(bào)
在中國(guó),房產(chǎn)投資被認(rèn)為是低位時(shí)買便宜房子,升值后再賣掉。這思維用在海外就大錯(cuò)特錯(cuò)了。以投資回報(bào)為第一考慮因素的物業(yè),第一位考慮的是提高租售比,如摻雜買房人的個(gè)人喜好,租金回報(bào)往往很難最大化。這與中國(guó)市場(chǎng)有類似,居住面積大和居住環(huán)境好的高價(jià)位房子租客反而很少,這導(dǎo)致租售比大為降低。在中國(guó)一線城市,豪宅的租售比在2%以下。畢竟自住與投資難兩全需一開始就明確。
海外成熟市場(chǎng)職業(yè)投資人把房產(chǎn)投資作為長(zhǎng)期投資工具,長(zhǎng)時(shí)間現(xiàn)金流沉淀需要時(shí)間和銀行按揭杠桿幫助產(chǎn)生高的本金回報(bào)。自住和回報(bào)是魚與熊掌不可兼得。以投資為目的的物業(yè),投資人的出價(jià)是根據(jù)回報(bào)率來(lái)計(jì)算的。如一房產(chǎn)還貸前現(xiàn)金收入是每年2萬(wàn)美元,那么按照10%投資回報(bào)率要求,投資人能承受的房?jī)r(jià)是20萬(wàn)美元。
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